Wawancara Eksklusif: Pakar Ungkap Rahasia Sukses di Tengah Dinamika Pasar Properti 2025

Table of Contents

Pasar properti tidak pernah diam. Didorong oleh fluktuasi pasar, perubahan suku bunga, dan pergeseran demografi, lanskap investasi terus berubah. Bagi investor, kemampuan untuk membaca arah angin adalah kunci antara keuntungan dan kerugian.

Untuk mendapatkan perspektif yang jernih, kami berkesempatan untuk berbincang secara eksklusif dengan seorang praktisi dan analis properti senior yang telah puluhan tahun malang melintang di industri ini. Tanpa menyebut nama, beliau bersedia membagikan pandangannya yang tajam, blak-blakan, dan penuh dengan kearifan praktis.

Berikut petikan wawancara kami, sebuah panduan untuk memahami rahasia sukses investasi properti di era sekarang.

Selamat sore. Melihat kondisi pasar hingga pertengahan tahun 2025 ini, apa tren terbesar yang paling signifikan Anda amati?

Selamat sore. Tren yang paling menonjol adalah terjadinya sebuah "normalisasi" pasca-pandemi, namun dengan beberapa kebiasaan baru yang menetap.

Pertama, permintaan untuk hunian di area sub-urban atau kota satelit tetap kuat. Banyak dari generasi milenial dan keluarga muda yang kini bekerja secara hibrida mencari ruang yang lebih besar dan kualitas hidup yang lebih baik, di luar pusat kota yang padat. Ini menjaga harga properti di kawasan-kawasan penyangga tetap terapresiasi.

Kedua, sektor properti industri skala kecil dan logistik sedang naik daun. Ledakan e-commerce menciptakan permintaan masif untuk gudang-gudang kecil (fulfillment center) yang lokasinya dekat dengan area perumahan. Ini adalah area yang sering dilewatkan investor perorangan, padahal sangat prospektif.

Terakhir, kita harus realistis dengan dampak suku bunga acuan. Meski mungkin ada sedikit pelonggaran, era bunga super rendah sudah lewat. Ini berarti investor harus lebih cermat dalam menghitung kemampuan cicilan KPR mereka.

Untuk para pemula yang ingin memulai investasi properti, seringkali mereka bingung harus mulai dari mana. Apa satu nasihat fundamental yang paling penting?

Satu nasihat: Investasikan waktu Anda pada pengetahuan, sebelum menginvestasikan uang Anda pada batu bata.

Sebelum Anda melihat-lihat brosur, pelajari dulu tiga hal ini:

1.     Cara Menghitung: Anda harus bisa melakukan analisis dasar. Pelajari cara menghitung potensi keuntungan dari sewa (cash flow) dan kenaikan harga (capital gain). Angka tidak pernah bohong.

2.     Kekuatan Hukum: Apa bedanya PPJB, AJB, dan SHM? Memahami prosedur hukum properti akan melindungi Anda dari penipuan dan sengketa.

3.     Manajemen Risiko: Apa saja kesalahan umum investor yang membuat mereka gagal? Dengan mengetahui jebakan-jebakannya, Anda bisa menghindarinya.

Setelah Anda paham ketiga pilar itu, barulah Anda siap untuk mulai berburu properti.

Pasar properti dikenal memiliki siklus. Bagaimana seharusnya investor menyikapi periode perlambatan atau fluktuasi pasar?

Kuncinya adalah memiliki daya tahan (holding power).Inilah mengapa saya selalu menekankan pentingnya cash flow.

Saat nilai properti mungkin sedang stagnan, Anda masih mendapatkan pemasukan bulanan untuk menutupi cicilan dan biaya operasional. Sebaliknya, investor yang hanya mengandalkan capital gain akan sangat menderita dalam situasi ini.

Jadi, strateginya adalah:

·       Fokus pada Cash Flow: Saat membeli, prioritaskan properti yang mudah disewakan.

·       Siapkan Dana Darurat: Miliki dana cadangan setidaknya untuk 6 bulan cicilan. Ini memberi Anda ruang bernapas.

·       Jangan Over-Leverage: Jangan mengambil utang KPR terlalu banyak hingga melebihi kemampuan finansial Anda.

Selain soal finansial, kesalahan non-teknis apa yang paling sering Anda lihat dilakukan oleh para investor?

Kesalahan psikologis. Yang paling umum adalah jatuh cinta pada properti. Investor membeli properti karena suka dengan desain interiornya, tamannya, atau kenangan pribadi di area tersebut. Ini adalah resep bencana.

Anda harus memandang properti sebagai sebuah produk bisnis, bukan rumah untuk Anda tinggali. Analisis harus dingin dan objektif. Apakah angkanya masuk akal? Apakah lokasinya strategis untuk target pasar sewa Anda? Apakah ada potensi pertumbuhan di masa depan?

Singkirkan emosi dari proses pengambilan keputusan. Jika sebuah properti terlihat cantik tapi hitungannya tidak masuk, tinggalkan. Akan selalu ada properti lain yang lebih baik.

Melihat ke depan, katakanlah untuk tahun 2026 dan seterusnya, sektor atau jenis properti apa yang Anda prediksi memiliki potensi paling cerah?

Saya melihat potensi besar di luar properti residensial konvensional.

Pertama, seperti yang saya sebutkan, gudang atau workshop skala kecil di dekat pusat-pusat kota. Kebutuhan untuk logistik last-mile akan terus bertumbuh.

Kedua, properti yang mendukung konsep co-living di kota-kota besar atau kota pendidikan. Ini bukan sekadar rumah kos biasa, tetapi hunian dengan fasilitas bersama yang premium, menargetkan profesional muda atau mahasiswa yang butuh fleksibilitas dan komunitas.

Ketiga, tanah kavling di 'lapis kedua' dari area yang sedang dikembangkan. Artinya, bukan di jalan utamanya, tapi di area yang berjarak 1-2 kilometer dari rencana pengembangan besar. Harganya masih lebih murah, tetapi dalam beberapa tahun akan ikut terdampak positif.

Terakhir, sebagai penutup, apa pesan kunci yang ingin Anda sampaikan kepada para investor properti di Indonesia?

Jangan tergiur jalan pintas atau janji keuntungan cepat. Pasar properti adalah sebuah maraton, bukan lari sprint.

Teruslah belajar, baca berita ekonomi, pahami kebijakan pemerintah, dan yang terpenting, kenali profil risiko Anda sendiri. Properti adalah alat yang sangat kuat untuk membangun kekayaan, tetapi seperti alat kuat lainnya, ia harus digunakan dengan pengetahuan dan kehati-hatian.